Thống đốc New York, Kathy Hochul, đã ký ban hành luật cấm các chủ nhà sử dụng phần mềm AI để định giá thuê nhà, một động thái đưa New York trở thành tiểu bang đầu tiên trên cả nước chính thức outlaw algorithmic pricing đối với bất động sản cho thuê. Quyết định này nối tiếp làn sóng cấm tương tự đã được áp dụng tại nhiều thành phố như Jersey City, Philadelphia, San Francisco và Seattle, cho thấy mối quan ngại ngày càng tăng về việc các thuật toán có thể thao túng thị trường nhà ở.
Các công ty phần mềm như RealPage cung cấp cho chủ nhà các thuật toán có khả năng thiết lập mức giá thuê một cách tự động. Không dừng lại ở đó, những hệ thống này còn có thể đưa ra đề xuất về số lượng người ở tối ưu cho một căn hộ hoặc các điều khoản gia hạn hợp đồng thuê. Mục tiêu được các nhà cung cấp quảng bá là giúp khách hàng “tối ưu hóa doanh thu cho thuê, đạt được lợi suất cao nhất hoặc sự kết hợp giữa giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại mỗi bất động sản”. Tuy nhiên, Thống đốc Hochul nhấn mạnh rằng các “thuật toán dữ liệu riêng tư” này đang gây ra “sự biến dạng thị trường nhà ở”, gây bất lợi cho người thuê nhà trong bối cảnh khủng hoảng nguồn cung và khả năng chi trả cho nhà ở đang ở mức lịch sử.
Luật mới không chỉ cấm việc đặt các điều khoản thuê nhà bằng phần mềm, mà còn coi bất kỳ chủ sở hữu nào sử dụng công cụ này là có hành vi “thỏa thuận ngầm”. Điều này có nghĩa là hai hoặc nhiều chủ sở hữu hoặc người quản lý bất động sản cùng sử dụng một thuật toán để định giá thuê sẽ bị xem là chọn không cạnh tranh với nhau, bất kể họ làm điều đó “có chủ đích hay do coi thường liều lĩnh”. Đây là một hành vi vi phạm rõ ràng, khác biệt so với việc chỉ đơn thuần sử dụng phần mềm.
Theo thông cáo báo chí của Thống đốc Hochul, việc sử dụng phần mềm này đã khiến người thuê nhà tại Hoa Kỳ thiệt hại khoảng 3,8 tỷ USD chỉ trong năm 2024. Một cuộc điều tra của ProPublica vào năm 2022 đã liên kết thuật toán của RealPage với tình trạng giá thuê nhà tăng vọt trên toàn quốc, và hai năm sau đó, chính phủ Hoa Kỳ đã đệ đơn kiện RealPage.
Luật này được kỳ vọng sẽ bảo vệ người thuê nhà khỏi tình trạng “thỏa thuận ngầm về giá thuê bằng thuật toán”. Thượng nghị sĩ bang Brad Hoylman-Sigal, một trong những nhà tài trợ của dự luật, khẳng định: “Luật pháp này sẽ cập nhật luật chống độc quyền của chúng ta để làm rõ rằng việc cố định giá thuê thông qua trí tuệ nhân tạo là bất hợp pháp, đồng thời thiết lập các ranh giới chống lại các hành vi mà chính phủ liên bang đã xác định là dẫn đến các hoạt động phản cạnh tranh và cố định giá.” Luật này sẽ có hiệu lực sau 60 ngày.
Quyết định của New York là một bước đi quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà và thúc đẩy một thị trường bất động sản công bằng hơn. Người thuê nhà nên nâng cao nhận thức về quyền lợi của mình và tìm hiểu kỹ lưỡng các điều khoản thuê nhà, đồng thời các cơ quan quản lý cần tăng cường giám sát việc sử dụng công nghệ trong lĩnh vực này để ngăn chặn các hành vi trục lợi bất hợp pháp.
